Di Chinatown, daerah akan membenarkan pemilik menyimpan pusat membeli-belah tetapi memadamkan cukai harta selama bertahun-tahun
Kejiranan hampir tidak terjejas. Tetapi, jika bukan kerana peguamnya, Pihak Berkuasa Bank Tanah Cook County akan menghapuskan cukai yang tidak dibayar selama 6 tahun - dan memberikan semula harta itu untuk $3,500.
Pemilik sebuah pusat membeli-belah yang dipanggil Chinatown Square telah, selama lapan tahun, gagal membayar lebih daripada $1 juta cukai hartanah dan faedah untuk plaza pusat membeli-belah dan koridor berturap bata di sepanjang Archer Avenue di tengah-tengah Chinatown yang sedang berkembang pesat.
Mereka mengatakan bahawa mereka tidak tahu bahawa mereka berhutang apa-apa cukai sehingga 2017. Ketika itulah agensi kerajaan Cook County yang tidak jelas memfailkan tuntutan di jualan cukai pemulung bendahari daerah untuk akhirnya memperoleh 62,000 kaki persegi kawasan umum pusat membeli-belah itu, yang berasingan daripada kedainya dan restoran.
Rancangan asal Pihak Berkuasa Bank Tanah Cook County adalah untuk menghapuskan cukai yang belum dibayar selama bertahun-tahun dan mencari pemilik baharu.
Chinatown adalah kawasan kejiranan yang tidak mungkin diambil alih oleh bank tanah. Agensi itu diwujudkan untuk membantu mendapatkan harta tanah kosong, rosak dan tertunggak cukai di kawasan kejiranan tertindas yang digunakan kembali, membayar cukai. Tetapi plaza dan koridor yang menghubungkan mereka melalui pusat membeli-belah dua tingkat itu tidak ditinggalkan. Dan Chinatown hampir tidak terjejas.
Namun dalam melangkah bank tanah.
Ia akhirnya berundur dari rancangan asalnya. Sebaliknya, ia membuat perjanjian luar biasa dengan Persatuan Dataran Chinatown, 2133 S. China Pl., yang mengawasi kawasan umum tersebut, yang akan memadamkan lebih daripada $620,000 cukai harta tanah yang belum dibayar, meliputi 2010 hingga 2015.
Perkara yang menjadikan perjanjian itu lebih pelik: Agensi daerah kemudiannya akan menjual semula harta itu kepada persatuan - kumpulan yang sama yang tidak membayar cukainya selama lapan tahun. Dan ia akan melakukan itu untuk sedikit $3,500 - cukup untuk menampung kos melakukan perjanjian itu.
Persatuan itu tidak akan keluar sepenuhnya daripada hutang cukainya yang belum dibayar. Ia masih akan berhutang $286,000 dalam cukai belakang serta beribu-ribu dolar faedah untuk 2016 dan 2017 - tahun-tahun itu bukan sebahagian daripada jualan cukai.
Hanya satu setengah tahun selepas penjualan cukai barulah peguam bank tanah itu meletakkan kibosh pada perjanjian itu. Beliau menegaskan bahawa agensi itu tidak mempunyai hak undang-undang untuk menjual kembali harta yang tertunggak cukai kepada pemilik yang sama yang gagal membayar cukai pada mulanya. Dia menamatkan kontrak jualan. Dan cukai dan faedah yang tidak dibayar terus bertimbun.
Tidak berputus asa, Persatuan Dataran Chinatown dan presidennya Sum Chu Ma pergi mencari jalan lain keluar daripada beban cukai mereka yang besar. Mereka meminta Penilai Daerah Cook ketika itu Joseph Berrios untuk memotong bil cukai dengan menurunkan nilai yang dia letakkan pada harta itu. Tetapi Berrios tidak akan pergi bersama. Rayuan kepada Lembaga Semakan Cook County — satu lagi cara untuk cuba meletakkan nilai rasmi pada pemotongan harta supaya pemilik tidak perlu membayar sebanyak cukai harta tanah — juga ditolak.
Tetapi pemilik Dataran Chinatown terus mencuba, dan akhirnya mereka mendapat sedikit kelegaan. Pada bulan Disember, mereka meminta pengganti Berrios, Fritz Kaegi untuk bersetuju menurunkan anggaran nilai hartanah itu sebanyak 60% untuk tempoh 2016 hingga 2019. Itu menjimatkan cukai sebanyak $380,000.
Mereka telah membayar cukai sebanyak $182,700 dan faedah terhutang untuk 2018 dan 2019. Tetapi mereka masih berhutang sejumlah $784,000 untuk cukai untuk tahun-tahun sebelumnya, kembali ke 2010, serta faedah.
Mengapakah penilai baharu memberi mereka pelepasan cukai yang tidak dilakukan oleh pendahulunya? Jurucakap Kaegi Scott Smith berkata Persatuan Dataran Chinatown memberikan bukti bahawa kawasan umum bernilai jauh lebih rendah daripada nilai yang telah diletakkan pada harta itu oleh Berrios dan Kaegi.
Sebelum ini, Smith berkata, Mereka tidak membuat kes yang baik sebelum ini, seperti yang saya fahami.
Kali ini, walaupun, Mereka mempunyai perwakilan yang berbeza, yang jauh lebih ketat dalam penilaian mereka, katanya.
Dan bagaimanakah pihak berkuasa bank tanah pada mulanya membuat keputusan untuk mengambil langkah luar biasa untuk melakukan perjanjian di kawasan kejiranan yang sedang berkembang pesat seperti Chinatown dan kemudian memutuskan untuk menyerahkan semula harta yang tertunggak cukai selama bertahun-tahun kepada pemilik yang sama yang telah ' t membayar cukai?
Ditanya mengenai perjanjian itu, Tarrah Cooper Wright, kontraktor swasta yang diupah untuk bercakap bagi pihak agensi daerah, mengetepikan soalan itu, menjawab bahawa ini adalah salah satu daripada beribu-ribu [hartanah] yang dibida pada jualan pemulung 2017 tanpa perbincangan terlebih dahulu mengenainya .
Tetapi semuanya berjaya pada akhirnya, menurut Cooper Wright: Apabila kontrak selesai, peguam kami . . . memulakan usaha wajar dan menentukan bahawa pembeli yang dicadangkan tidak layak untuk membeli. Urus niaga itu dibatalkan secara kekal, menamatkan penglibatan bank tanah dengan harta itu sekarang dan pada masa hadapan.
Sejak bank tanah, yang diwujudkan di bawah pimpinan Pesuruhjaya Cook County Bridget Gainer dengan sokongan Presiden Lembaga Daerah Cook Toni Preckwinkle, mula memperoleh dan menjual hartanah pada 2014, ia telah terlibat dalam beberapa urusan yang boleh dipersoalkan, laman web itu sebelum ini. telah melaporkan.
Dalam satu siri cerita sejak November 2019, Sun-Times telah melaporkan bahawa bank tanah:
• Menjual dua lot West Side kepada pengedar dadah yang disabitkan kesalahan semasa dia berada di bawah dakwaan persekutuan.
• Menjual rumah pinggir bandar kepada pekerja bank tanah — pembantu kepada Robert Rose, pengarah eksekutif agensi itu — walaupun mempunyai bidaan yang lebih tinggi daripada bakal pembeli lain.
• Bersetuju mengambil hak milik bangunan dua tingkat yang dimiliki oleh Chester Wilson, ketua kakitangan kepada Ald. Carrie Austin (ke-34), kemudian menghapuskan lebih daripada $200,000 dalam cukai harta dan faedah belakang - dan menjual harta itu untuk $40,000 kepada bekas rakan kongsi perniagaan Wilson.
Berkaitan
Perjanjian orang dalam Cook County OK untuk Ald. Pembantu utama Carrie Austin
Pihak Berkuasa Bank Tanah Cook County menjual tanah kosong kepada pengedar dadah
Pembantu rasmi kebakaran Cook County dia memberikan tawaran manis di rumah Oak Lawn berikutan soalan Sun-Times
Agensi Cook County yang berada di bawah dua ulasan memberikan bonus besar kepada bos $225,750 setahun
Peguam dan wakil Persatuan Dataran Chinatown yang lain tidak akan membincangkan masalah cukai mereka, yang, menurut dokumen dan e-mel dalam fail dengan bank tanah dan pejabat penilai, mereka menyalahkan snafu daripada penjualan sekeping harta beli-belah pada 2009. kepada pemaju di sebelah. Setiap kedai dan restoran di pusat membeli-belah mendapat bil cukainya sendiri.
Ini adalah kali pertama direkodkan bahawa ahli lembaga CSA dimaklumkan tentang sebarang cukai harta tanah tertunggak di kawasan bersama, peguam Paul K. Lee menulis kepada Kaegi. Kawasan umum tidak pernah dikenakan cukai sehingga 2010, dan, yang lebih penting, CSA tidak pernah menerima satu bil pun.
Menurut Lee, bil cukai yang belum dibayar telah dihantar ke alamat yang salah dan bukan kepada persatuan.
Sebaik sahaja bank tanah membuat tuntutan ke atas harta itu pada 2017, peguam Chinatown Square meminta agar ia menangguhkan ke mahkamah untuk mengambil surat ikatan untuk kawasan umum.
Permintaan mereka berubah menjadi perjanjian - dinyatakan dalam dua perjanjian yang ditandatangani pada penghujung 2018 - yang akan menyaksikan banyak cukai tertunggaknya diampuni dan membenarkannya menyimpan harta itu.
Pada Oktober 2018, Joe Huang, seorang lagi peguam untuk Dataran Chinatown, menghantar e-mel kepada Rose dan pembantunya bahawa pelanggan Huang turut menyertai rancangan untuk Bank Tanah Cook County memperoleh harta itu melalui surat ikatan cukai dengan kontrak yang sedia ada untuk menjual balik petak kawasan bersama kembali ke Persatuan Dataran Chinatown.
Seorang pembantu bank tanah tinggi menjawab, meniru Rose dan yang lain: Kami akan bergerak ke hadapan untuk mengambil sijil cukai ini ke surat ikatan. Seperti yang dinyatakan oleh Encik Rose, kami akan menjual semula petak itu kepada Persatuan untuk kos menyelesaikan transaksi ini, iaitu $3,500…Bank Tanah kemudiannya akan menjana helaian terma dan kemudian menjana perjanjian pembelian dan penjualan.
Namun, pada Mac 2019, bank tanah itu telah meninggalkan perjanjian Chinatown dan membatalkan tuntutannya ke atas cukai yang belum dibayar, membenarkan Bendahari Cook County Maria Pappas mencari pembeli lain untuk cukai yang belum dibayar pada jualan pemulungnya yang seterusnya.
Proses biasa CCLBA untuk memperoleh petak dengan kenakalan cukai tidak memikirkan untuk memulangkan petak itu kepada pemilik asal, peguam luar bank tanah itu Stephen Soltanzadeh menulis kepada Huang, menjelaskan mengapa perjanjian itu tidak dapat diteruskan.
Bimbang dengan bil cukai harta yang terus menimbun, Huang mencuba beberapa kali untuk membangkitkan semula perjanjian itu, mencadangkan bahawa bank tanah boleh memindahkan plaza dan lorong kepada organisasi saudara Chinatown Square.
Tetapi itu tidak terbang dengan peguam bank tanah, sama ada, kerana entiti baharu itu akan sama, atau pada asasnya sama, dengan entiti yang mempunyai liabiliti cukai semasa. Sekali lagi, mereka masih bersedia untuk mempertimbangkan pemindahan kepada pihak yang tidak berminat, tetapi tidak kepada pihak yang mempunyai kepentingan.
ഭാഗം: