Perjanjian Wrigley: Bar, bumbung mendapat rehat yang dikendalikan sendiri untuk cukai hartanah
Selamat datang ke Wrigleyville: Rumah juara dunia Cubs — dan beberapa tawaran terbaik Chicago untuk cukai hartanah.
Ambil Casey Moran's, salah satu bar paling popular di kawasan kejiranan yang berkembang pesat.
Dua tahun lalu, Penilai Cook County Joseph Berrios mengklasifikasikan semula Casey Moran daripada harta komersil kepada kediaman selepas pemiliknya, Kevin Killerman, mencipta sebuah apartmen kecil di atas bar. Itu secara drastik mengurangkan cukai harta Killerman sebanyak 60 peratus, menjimatkan lebih daripada $110,000 setakat ini.
Satu blok jauhnya, Berrios juga telah mengklasifikasikan bar dua tingkat yang dipanggil Trace sebagai harta kediaman, walaupun seorang pelayan bar di sana mengatakan tidak ada apartmen di hartanah itu. Itu telah menjimatkan pemiliknya lebih daripada $17,000 dalam cukai harta tahun ini.
Dan keluarga Ricketts, pemilik Cubs and Wrigley Field, telah menjimatkan ratusan ribu dolar dalam cukai ke atas 10 bangunan pangsapuri yang dikenali sebagai Wrigley Rooftops. Semuanya diklasifikasikan sebagai harta kediaman — walaupun perniagaan peluntur atas bumbung mereka menjana pendapatan jauh lebih banyak daripada kediaman mereka, rekod menunjukkan.
Di sekitar Wrigley Field, bar dan restoran bersaing untuk mendapatkan pelanggan. Tetapi apabila ia berkaitan dengan cukai harta, mereka beroperasi di padang permainan yang tidak rata, penyiasatan laman web mendapati.
Cook County ialah satu-satunya daerah di Illinois yang mengenakan cukai kepada kediaman kurang daripada harta komersil. Pelepasan cukai itu diperluaskan kepada beribu-ribu bangunan yang merangkumi kedua-dua perniagaan dan pangsapuri, menyebabkan bil cukai yang lebih rendah untuk pemiliknya — sambil memaksa pembayar cukai daerah yang lain untuk membayar lebih.
Tiada tempat yang lebih jelas daripada di Wrigleyville, di mana pemilik beberapa bangunan telah menjimatkan sekurang-kurangnya $16,000 dalam cukai hartanah tahun ini dan sebanyak $175,000 kerana mereka mempunyai sekurang-kurangnya satu pangsapuri di bangunan yang dikhaskan terutamanya untuk perniagaan.
Ini adalah hasil daripada undang-undang yang diluluskan oleh Lembaga Cook County 17 tahun lalu atas desakan Penilai James Houlihan ketika itu untuk memberi pelepasan cukai harta kepada perniagaan ibu dan perniagaan pop yang beroperasi di bangunan depan kedai di seluruh bandar dan pinggir bandar — terutamanya bangunan yang ' t lebih besar daripada 20,000 kaki persegi dan mempunyai tidak lebih daripada enam pangsapuri.
Mereka dikenakan cukai berdasarkan 10 peratus daripada nilai taksiran hartanah mereka — sama seperti pemilik mana-mana banglo atau rumah tingkat selisih di Chicago atau pinggir bandar Cook County. Harta yang diklasifikasikan sebagai komersial dikenakan cukai pada 25 peratus daripada nilai yang dinilai.
Ini membawa kepada ketidaksamaan yang meluas bagi pemilik hartanah di Wrigleyville, di mana banyak bar dikenakan cukai pada kadar komersial yang lebih tinggi, dalam beberapa kes walaupun bar di sebelah dikenakan cukai pada formula penilaian kediaman yang jauh lebih rendah.
The Sun-Times meneliti cukai harta 65 bangunan dengan bar, restoran dan perniagaan lain di sekitar Wrigley Field. Penilai telah mengklasifikasikan 32 daripadanya sebagai kediaman kerana mereka termasuk sekurang-kurangnya satu apartmen — yang tidak perlu diduduki untuk mendapatkan pelepasan cukai.
Secara kolektif, 32 hartanah itu membayar cukai $1.6 juta tahun ini - kira-kira $2 juta kurang daripada yang mereka akan bayar jika mereka dikenakan cukai sebagai harta komersial, Sun-Times mendapati.
Sekiranya undang-undang tidak pernah diluluskan, tidak mungkin pemilik hartanah akan membayar sebanyak $2 juta penuh, kerana mereka pasti akan berhujah bahawa beberapa bahagian bangunan mereka harus dikenakan cukai sebagai komersial dan yang lain sebagai kediaman. Namun, apa yang dipanggil penilaian berpecah itu akan menjana lebih banyak hasil cukai daripada bangunan tersebut daripada yang dibayar pada masa ini, kata pakar.
Hartanah tersebut termasuk 13 bangunan pangsapuri di sepanjang jalan Sheffield dan Waveland di mana peminat berpusu-pusu ke atas bumbung untuk menyaksikan permainan Cubs. Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, keluarga Ricketts telah membeli 10 daripada bangunan tersebut, membayar $872,933 ke atasnya dalam cukai harta tahun ini — kira-kira $1.3 juta kurang daripada yang mereka akan bayar jika ia diklasifikasikan sebagai hartanah komersial.
Bangunan atas bumbung dengan bil cukai hartanah terbesar dimiliki oleh George Loukas, yang juga memiliki bar Cubby Bear yang terkenal dan menguruskan bangunan atas bumbung yang dimiliki oleh keluarga Ricketts. Loukas membayar cukai $188,756 di atas bumbungnya tahun ini. Ia adalah satu daripada tiga bangunan atas bumbung yang dikenakan cukai sebagai harta komersil, bukan kediaman.
Melayan perniagaan sebagai rumah untuk tujuan cukai adalah sangat menguntungkan di sekitar Wrigley Field sehinggakan ramai tuan tanah menjimatkan lebih banyak cukai harta mereka daripada yang perlu dibayar oleh perniagaan kejiranan lain, termasuk Luis Auto Repair, yang terletak di seberang taman permainan.
Cukai kedai badan itu meningkat dua kali ganda dalam tempoh lima tahun yang lalu, meninggalkan pemilik Luis Resendiz dengan bil cukai yang jauh lebih besar daripada kebanyakan bar yang sibuk. Dia kini dalam bahaya kehilangan hartanya kerana dia tidak membayar cukainya selama dua tahun yang lalu, berhutang lebih daripada $78,000 kepada syarikat Atlanta yang membayar cukai tertunggaknya.
Beberapa pemilik hartanah di Wrigleyville akan membincangkan perbezaan dalam cukai hartanah. Saya akan cuba sendiri jika saya bercakap dengan anda,'' seorang pemilik perniagaan memberitahu wartawan.
Cukai hartanah telah meningkat begitu banyak di kawasan kejiranan sehingga Ald. Tom Tunney (ke-44) berkata dia menasihati ahli perniagaan untuk mengikuti teladannya. Dia memutuskan beberapa tahun lalu untuk memindahkan restoran Ann Sathernya dengan setengah blok ke bangunan depan kedai dengan pangsapuri di tingkat atas supaya dia boleh mengurangkan cukainya.
Apabila saya bercakap dengan pemilik perniagaan, saya telah cuba mendidik mereka tentang isu ini, kata Tunney. Saya bertanya kepada mereka, 'Bolehkah anda meletakkan sebuah apartmen di tingkat atas?'
Cook County mempunyai 13,984 hartanah yang mempunyai etalase dengan tidak lebih daripada enam pangsapuri. Lapan puluh peratus daripada mereka berada di Chicago, dan 1,087 berada di Perbandaran Lake View, termasuk Wrigley Field.
Penilai tidak mempunyai mekanisme untuk mengesahkan kewujudan pangsapuri di bangunan komersial tersebut, walaupun jurucakap Berrios Tom Shaer berkata pejabat itu sering mendapat salinan pajakan, daftar sewa dan dokumen lain daripada pemilik bangunan yang cuba meyakinkan penilai bahawa harta mereka bernilai tinggi kurang daripada anggaran daerah.
Laurence Msall, presiden The Civic Federation, sebuah organisasi dasar cukai, mempersoalkan dasar daerah memberikan pengecualian cukai kepada beberapa pemilik harta komersil semata-mata kerana bangunan mereka termasuk pangsapuri, berkata langkah itu menyakitkan hati orang lain.
Semua orang di daerah cukai akhirnya dikenakan cukai pada kadar yang lebih tinggi untuk hadiah yang diberikan kepada sesetengah pemilik hartanah, kata Msall.
Di bawah ordinan Cook County, bagaimanapun, Shaer berkata penilai tidak mempunyai pilihan selain memberikan klasifikasi kediaman yang lebih murah kepada mana-mana harta komersil yang merangkumi enam pangsapuri atau kurang, dengan syarat bangunan itu kurang daripada 20,000 kaki persegi.
Pete Silvestri, salah seorang pesuruhjaya Cook County yang mengundi untuk mengurangkan cukai harta di bangunan depan kedai yang juga mengandungi pangsapuri, berkata ordinan itu tidak pernah bertujuan untuk memberikan pengecualian cukai kepada bar atau bumbung di Wrigleyville. Silvestri, R-Elmwood Park, berkata lembaga daerah harus meneliti semula kesan ordinan itu.
Untuk melakukan itu mungkin memerlukan analisis yang lebih mendalam tentang hampir 14,000 hartanah yang terjejas olehnya.
Tiada satu pun daripada perkara ini adalah niat, kata Silvestri. Ia adalah untuk membantu ibu dan kedai pop yang gagal. . . untuk memberi mereka sedikit pelepasan cukai harta untuk bersaing dengan perkembangan besar ini.
Saya boleh memberi jaminan kepada anda bahawa tiada siapa yang menaikkan bumbung atau bar yang berjaya, kata pesuruhjaya itu, mencadangkan agar daerah memberikan bil cukai berpecah supaya ruang komersial dikenakan cukai lebih daripada ruang kediaman.
Bar Killerman ialah salah satu daripada segelintir perniagaan yang membayar cukai harta yang lebih rendah berbanding lima tahun lalu, apabila Cubs selesai di tempat terakhir.
Pemilik beberapa bar di North Side, Killerman juga mempunyai kepentingan dalam syarikat yang menjual bir di Lollapalooza. Dia menghabiskan beberapa tahun cuba memotong cukai hartanya ke atas Casey Moran dengan memfailkan rayuan untuk menurunkan nilai yang diletakkan oleh penilai pada harta itu di 3662 N. Clark St., yang menurut daerah itu bernilai $1.9 juta.
Nasibnya berubah dua tahun lalu apabila dia mengupah Steven Pearlman, seorang peguam cukai harta yang, seperti kebanyakan peguam lain yang meminta pengurangan taksiran cukai dari pejabat Berriors, telah menyumbang kepada dana kempen penilai.
Pearlman memfailkan dokumen dengan Berrios yang mengatakan Killerman mempunyai sebuah apartmen kecil di atas bar, ruang yang pernah digunakan sebagai ruang istirahat pemilik.
Dokumen tersebut menunjukkan bahawa seorang pekerja wanita Casey Moran memajak apartmen itu dengan harga $700 sebulan — pajakan yang menjimatkan cukai harta Killerman $51,751 selepas Berrios mengklasifikasikan semula harta itu daripada komersil kepada kediaman. Sebagai harta kediaman, Killerman membayar cukai $36,436 tahun lepas, tetapi dia akan membayar $88,187 jika bar itu kekal diklasifikasikan sebagai komersial, menurut rekod daerah.
Tahun ini, Killerman membayar $39,834 dan bukannya $99,586, penjimatan $59,752.
Apabila seorang wartawan melawat apartmen di tingkat tiga menara bar, seorang wanita membuka pintu, mengatakan tiada siapa yang tinggal di sana - dan tiada apartmen. Dia kemudian menutup pintu.
Killerman menutup telefon wartawan. Peguamnya tidak membalas panggilan telefon.
Sebuah blok di utara Casey Moran's, pemilik Trace, sebuah bar kecil dua tingkat, telah mendapat pengurangan ketara dalam cukai harta selama bertahun-tahun kerana harta itu diklasifikasikan sebagai kediaman.
Laman web penilai mengatakan terdapat empat pangsapuri di bangunan seluas 2,922 kaki persegi itu terletak di atas tanah seluas 2,100 kaki persegi, walaupun tiada tanda-tanda yang boleh dilihat di mana-mana ruang kediaman di hartanah itu. Selain itu, seorang pelayan bar memberitahu Sun-Times bahawa tidak ada apartmen di sana.
Pemilik hartanah, Nathan Hilding dan Jason Akemann, yang mengendalikan beberapa restoran di Chicago, tidak membalas panggilan telefon. Tetapi peguam mereka, Peter Issac, berkata terdapat, sebenarnya, sebuah apartmen di hartanah itu.
Terdapat sebuah apartmen kecil di bahagian belakang bangunan itu, kata Issac. Ia telah berada di sana selama bertahun-tahun sebelum Trace membelinya. Saya tidak percaya sesiapa tinggal di sana.
Namun, Shaer, jurucakap penilai, berkata pejabat penilai telah memutuskan Trace harus diklasifikasikan semula kepada harta komersil, yang akan menjadikan cukai hartanahnya melonjak daripada $11,599 yang dibayar pemilik tahun ini. Tab cukai bar adalah $28,998 jika harta itu mempunyai klasifikasi komersial tahun ini.
Kami mengucapkan terima kasih kerana memaklumkan perkara ini kepada kami, kata Shaer. Dengan 1.85 juta hartanah di Cook County, kami kadangkala perlu menerima jenis maklumat ini.
Selepas bertahun-tahun pertelingkahan undang-undang dengan pemilik pangsapuri atas bumbung di sepanjang Sheffield dan Waveland, keluarga Ricketts mula membeli bangunan itu pada 2015.
Mereka kini memiliki 10 daripada 13 bangunan atas bumbung, membayar $64.5 juta untuk semua harta tanah dan aset bukan hartanah, menurut dokumen yang difailkan dengan penilai oleh firma guaman Thomas M. Tully, bekas penilai Cook County yang mewakili Ricketts keluarga.
Kesemua 10 bangunan Ricketts dikenakan cukai sebagai harta kediaman, walaupun dokumen yang difailkan dengan daerah menunjukkan bahawa kebanyakan hasil mereka datang daripada operasi perniagaan, bukan pangsapuri.
Beroperasi di bawah nama Wrigley Rooftops, Rickettses memperoleh pendapatan tiket sebanyak $6.4 juta daripada bar atas bumbung sepanjang enam bulan pertama 2016. Selepas membayar cukai dan perbelanjaan, dokumen menunjukkan perniagaan atas bumbung mempunyai pendapatan bersih sebanyak $399,147 dalam enam bulan pertama yang lalu tahun.
Hanya di atas tembok padang kanan taman permainan, Rickettses memiliki dua bangunan di 3617 dan 3619 N. Sheffield, di mana enam pangsapuri dilesenkan sebagai sewaan percutian oleh bandar Chicago, dan tetamu mesti membayar cukai hotel di bandar itu. Beroperasi sebagai Inn di Wrigleyville, harga setiap malam berkisar antara $329 untuk suite MVP satu bilik hingga $720 untuk Suite Home Run, yang memuatkan sembilan orang.
Walaupun bangunan itu dikendalikan sebagai hotel dengan perniagaan bar yang berkembang maju di atas bumbung, hartanah tersebut diklasifikasikan sebagai kediaman. Jadi keluarga Ricketts membayar $161,622 dalam cukai harta tahun ini. Sekiranya bangunan itu diklasifikasikan sebagai komersial, bil cukai akan melebihi $400,000.
Pejabat penilai tidak mengetahui pangsapuri di bangunan tersebut telah dipajak sebagai bilik hotel sehingga Sun-Times bertanya. Berdasarkan semakan ke atas tapak web parti, kami akan menjalankan siasatan lanjut mengenai aliran hasil untuk hartanah ini, kata Shaer.
Jurucakap keluarga Ricketts, Dennis Culloton, enggan membincangkan kewangan Wrigley Rooftops. Culloton menyatakan bahawa sewaan percutian bermula di bawah pemilik sebelumnya dan semua bangunan telah diklasifikasikan sebagai kediaman apabila keluarga membelinya.
Kami mewarisi semua klasifikasi dan penilaian penilaian apabila kami membeli bangunan itu sejak beberapa tahun lalu,'' kata Culloton. Klasifikasi akhirnya terpulang kepada penilai. Jika ia diklasifikasikan sebagai komersial, itu terpulang kepada penilai. Tetapi terdapat soalan lain tentang bagaimana ia akan dizonkan. Ia dizonkan sebagai kediaman.
Secara keseluruhannya, Rickettses membayar cukai harta $3.5 juta tahun ini: $2.2 juta di Wrigley Field; $430,739 untuk bangunan pejabat baharu dan taman bersebelahan dengan ballpark dan $872,933 untuk 10 bangunan atas bumbung.
ഭാഗം: